【导语】
近些年，东莞长安四季豪园小区的不少业主是郁闷至极，偌大的小区竟然找不到停车位，小区的车位价格被炒成“天价”，产权车位高达70多万/个，就连无产权的人防车位也在私下偷偷违规变相“炒卖”，一个被炒到45万。“天价”的背后原因，主要是因为开发商、物业暗箱违规营销炒作，当地住建和人防部门监管不力现象!
未验收的人防车位被违法“卖”45万/个 期限竟达56年
据了解，东莞长安四季豪园小区2008年建成，小区高层共有八九百户业主，车辆超过1500台，而小区高层产权车位共有400多个已经卖出，另外还有160多个人防车位，车位供需本就失衡，今年5月前，没买产权车位的业主还可勉强通过月租或者临租停在人防车位上。
不过，今年4月底，小区出现一件令业主非常气愤的事，小区物业发出通知说，从今年5月开始，人防车位月租或者临租取消，原因是这些人防车位已经以使用权流转的名义，又一次被变相“卖”了，而从业主提供的几份人防车位使用权流转协议书看到，人防车位的使用权从约6个人手中转让给了包括小区业主在内的其他人，转让价高达45万一个，而转让期限则至2078年，转让时间高达56年。
业主们打探得知，原来这6个人都是小区开发商的亲戚，有几个还是小区业主，而另外几个还不能确定小区业主身份，而之前有省级电视台曾报道过此新闻，小区物业称，早在七八年前，小区开发商就将这160多个人防车位全部“卖”了出去，据此推断，七八年前，这160多个人防车位开发商是卖给了这6个人，而当时到底是以使用权流转的名义抑或是其他什么途径就不得而知。业主们质疑，为什么七八年前开发商卖这些人防车位时，没有通知他们?又是为什么开发商只卖给这6个人?而当时卖的价格又是多少?这样卖给少数人合不合法……一系列的疑问?不论开发商还是物业，一直都回避业主的追问。
而今年4月，这160多个人防车位又再一次被这6个人“偷偷摸摸”转卖给了其他人，同样，在转卖过程中，不少业主仍然是不知情的，只不过从一些当时买了人防车位的业主口中打探得知，交易时非常神秘，物业人员不让业主带手机，不能录音、录像，流转协议中甲方也就是这6个人到底是谁业主们都不能问，就连这6个人的身份证都不给看……物业人员一直催着业主赶快交钱，并称晚了就买不到了，而且价格可能还不止45万，还会涨……业主们现在回想，这明显是在炒卖车位!而且，这些钱都是通过银行卡转账给了这6个人，只有一个收据，并没有发票，业主怀疑有逃税嫌疑。
据了解，人防车位产权不属于业主也不属于开发商，产权属于国家。不能办理产权证，也不能进行出售转让。人防车位的使用权由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构，建设机构可将人防车位的使用权转让给相关个人和机构，国家战时可强制征用。可是，令业主不解的是，今年5月底，东莞市人防办曾向小区开发商发出限期组织人防工程竣工验收的通知，并在今年6月，回复小区业主信访投诉时称，小区的建设单位未对小区人防工程组织竣工验收，消息一出，业主们是炸开了锅，很明显，无论是七八年前人防车位被第一次转卖，还是今年4月的第二次被转卖，人防车位都未通过验收，而按照有关规定，人防工程未验收，开发商连房产证都不能办理，更别说转卖人防车位了，很显然，两次人防车位被转卖根本就不合法。 物业此举侵害了全体业主的公共权利!
另外，按照合同的期限，不得超过20年的规定，而今年4月底，人防车位的流转协议，期限竟然长达56年，显然更不合法。今年4月底，一省级电视媒体报道中知名律师董亚民的观点也证实了这一点。
违法买卖人防车位 东莞长安相关部门未做处理
笔者翻阅相关资料，当前市场上“变相买卖”人防车位等行为司空见惯，似乎已经成为“潜规则”。
中部地区某城市小区一位业主介绍，2019年2月，他花8.9万元认购了一个车位，实地查看才发现，买的居然是人防车位，而且相关协议注明，该地下停车位的使用权年限与乙方所购买住宅的土地使用年限相同，即70年。而小区共有共有100多户业主签署类似协议。当地有关部门调查后认定，这一条款违反人防部门下发的有关规定，属变相出售人防车位行为，并约谈了项目建设单位，责令其立即改正。
今年7月，南方日报报道佛山南海里水一楼盘，开发商要求业主要花22万买个车位才能买房子，结果后来发现，卖车位的时候根本没有预售证，而且卖的是人防车位!
究其原因，在现行政策下，由于人防车位不能办理产权，加上人防车位在新建小区的地下停车位占比中一般高达三分之一，业内也把人防车位称之为“低效资产”。这也使得追求“高周转”的企业更倾向于“打擦边球”，通过虚假宣传、只卖不租等方式，尽可能多地销售人防车位而非向业主提供短租选择，以便快速回笼资金，投资下一个项目。
不过，相比于东莞长安的相关部门，笔者了解到，外省以及广东其他市县的人防以及住建等相关部门对违规“变相买卖”人防车位的监管力度还是挺大的。比如，早在2012年江西省人防办发布的《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》就已明确，任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。《通知》同时要求，在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。
但令人遗憾的是，东莞长安四季豪园小区“违规变相买卖”人防车位一事，虽然业主们多次投诉到长安镇以及东莞市的住建和人防部门，但相关部门都没有对该事件做出具体处理意见。
对此，有专家就建议，监管部门要加大对市场违规现象的监管力度，防止有令不行，防止自然规则“野蛮生长”，更是防止业主和物业以及开发商之间的矛盾激化。
因违法变相买卖车位未得以解决 小区已发生多次群体事件
专家的预测还是应验了，由于东莞长安四季豪园小区违法变相买卖车位的问题一直没得到解决，小区已经发生了多次群体冲突事件，今年5月1号，小区人防车位月租或者临租被取消当天，不能理解的车主像往常一样下了班开车回车库，可是，物业不给进，业主将车辆堵在路上，当地很多警察都过来了，还有两名业主被带到警局了解详情，而这种混乱的现象一直持续了半个月左右。
更恐怖的是，东莞市人防办发出人防工程整改后，今年7月21号，小区开发商找施工队对人防工程进行施工，过程中，物业把很多业主叫了过去进行解释，可是，有施工人员不明原因倒地，当时也有报警处理。
除了这些群体事件，摆在业主面前的还有没有车位带来的诸多生活不便，现在，小区这160多个人防车位大部分已经披上了锁，虽然还剩10多个人防车位没上锁，但是杯水车薪不说，业主虽然有时好彩停到一个，但是很快就有保安通知要挪车，否则可能面临锁车的危险。现在不少业主只能将车停到小区外的道路、其他小区或者商场，但是随时可能面临被“贴牛肉”的情况不说，主要对出行、生活带来极大的不便。
业主们希望，东莞市长安镇的人防和住建等相关部门能有所作为，积极面对小区违法变相买卖人防车位问题，尽早拿出实际的解决方案，化解小区业主和物业、开发商之间矛盾，早日解决停车难问题!
【最新进展】2022年10月31日东莞市住建局发布《东莞市物业管理条例(草案征求意见稿)》，东莞物业新规征求意见!人防车位不得出售，未售车位不得拒绝出租!